Quais as vantagens e desvantagens do síndico profissional?

Inicialmente, necessário expor que a analise versa apenas para condomínios residenciais e, até em razão dos custos, temos que nos condomínios mais antigos, com um número menor de unidade, taxa condominial mais modesta e que possui um número baixo de funcionários, o uso do síndico morador, salvo situações pontuais, pode ser o mais aconselhável e é o mais usual.

Porém, nos empreendimentos mais novos, em que há um elevado número de unidades, farta área de lazer, inúmeros prestadores de serviços e necessite de uma administração mais complexa o uso do síndico profissional deve ser discutido entre os condôminos, mas pode ser uma boa escolha.

Outrossim, sempre será importante analisar a convenção condominial para verificar se há possibilidade da nomeação do síndico profissional e se há alguma restrição com relação à remuneração, pois, dependendo da situação, a alteração das regras condominiais poderá ser necessária para permitir tal nomeação.

Vantagens:

  • Quanto maior o empreendimento, as chances de opiniões contrárias entre os condôminos são maiores e quando o síndico é morador pode existir maior desconforto no relacionamento entre vizinhos em razão de opiniões contrárias, portanto o uso de uma terceira pessoa pode tornar mais amistoso o relacionamento entre todos;
  • Empreendimentos complexos devem possuir uma administração semelhante a de uma empresa e o uso de um síndico profissional qualificado pode culminar com maior agilidade para solucionar problemas rotineiros nas relações condominiais e proporcionar a implantação de métodos de trabalhos ou idéias que tiveram resultados positivos em outros condomínios;
  • A relação com os prestadores de serviço normalmente é mais profissional, pois há o rompimento da relação interpessoal comum de existir quando estamos diante de síndico morador;
  • O síndico profissional normalmente é mais isento nas relações interpessoais com os moradores e prestadores de serviços e ao manter uma relação mais “fria” a gestão será baseadas em números, controles, grau de satisfação dos moradores etc.;
  • A figura do síndico profissional gera o efeito, ainda que psicológico, de uma gestão mais profissional, especialmente perante os prestadores de serviços;
  • O síndico profissional, normalmente, em razão da sua própria experiência e relacionamento, consegue negociar melhor contratos, e, teoricamente, está focado na mantença da qualidade dos serviços existentes no condomínio com o menor custo.
  • O síndico profissional qualificado está mais habilitado para, em conjunto com a administradora, realizar projeções de gastos futuros, facilitando assim a elaboração de cálculos para previsões orçamentárias;
  • Em caso de necessidade, sua destituição não causará desconforto entre os moradores.

Desvantagens

  • É necessária maior cautela na contratação do profissional, vez que será um terceiro com poderes importantes na administração, sendo imprescindível a analise curricular detalhada;
  • É sempre aconselhável que existam reuniões mais frequentes com o conselho e administradora, culminando com maior disponibilidade temporal dos conselheiros;
  • O custo mensal é mais elevado;
  • Pelo fato de não ser morador, muitas vezes, problemas percebidos pelos condôminos não são observados com a rapidez necessária pelo síndico profissional;
  • Até em razão de que muitos síndicos profissionais administram outros empreendimentos, a realização de contatos em casos mais urgentes pode ser dificultosa;
  • Por não ser proprietário, o zelo pelo bem físico da propriedade pode ser administrado em desacordo com os interesses dos condôminos;
  • A presença física no empreendimento é fruto de ajustes prévios, sendo os serviços prestados por horas semanais, portanto, frequentemente não comparecem ao condomínio diariamente;

 Assim, podemos concluir que a gestão do condomínio por intermédio de síndico profissional pode ser bem útil, porém, em vários casos, para maior eficácia da gestão a contratação de funcionário pelo condomínio como gerente, zelador ou administrador predial pode ser um complemento que facilitará nos resultados esperados, além disso, a escolha do síndico profissional é fator decisivo para o sucesso do anseio do nicho condominial, devendo ser ofertada preferência para o síndico que tenha uma equipe que possa auxiliar e atender o condomínio, especialmente, em situações emergenciais de forma rápida e eficiente.

É importante ressaltar que o síndico profissional possui as mesmas responsabilidades legais e deve cumprir as mesmas obrigações contidas nas regras condominiais decorrentes do cargo que ocupa.

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Alexandre Berthe Pinto
Alexandre Berthe Pinto
Advogado, Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Secção de São Paulo; Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP; Membro da Associação dos Advogados de São Paulo; Cursou Pós Graduação em Direito das Famílias e das Sucessões (EPD), É Pós Graduando em Direito Aplicado aos Serviços de Saúde.

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